PRELIMINARE CON CONSEGNA IMMOBILE E PAGAMENTO TOTALE DEL PREZZO

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Ho stipulato un contratto preliminare di compravendita per cedere un mio immobile e questo contratto è stato assoggettato all'imposta di registro fissa di euro 200,00; sempre nel contratto avevamo pattuito l'integrale immediato pagamento del prezzo e l'immissione anticipata della parte promissaria acquirente nel possesso dell'immobile. Dopo due settimane l'amministrazione finanziaria mi ha inviato un avviso di liquidazione, pretendendo l'ordinaria imposta proporzionale di registro, ritenendo che la volontà delle parti fosse quella di concludere un contratto ad effetti reali e quindi di compravendita. Preciso che il preliminare è stato concluso circa due anni addietro e sono in corso le opposizioni alla richiesta dell'amministrazione finanziaria. Quanto sostenuto dal fisco è conforme alla legge?
Lettera firmata.

 

La previsione, in un contratto preliminare di compravendita, dell'integrale ed immediato pagamento del prezzo alla parte promittente venditrice e dell'anticipata immissione nel possesso, con effetto dalla data del contratto, dell'immobile della parte promissaria acquirente, non legittimano l'amministrazione a riqualificarlo come compravendita definitiva. Inoltre, se il fisco intende tassare il preliminare applicando l'ordinaria imposta di registro, deve provare che non è mai intervenuto l'atto definitivo di compravendita. Questa impostazione è stata recentemente sostenuta dalla CTR della Sardegna con la sentenza 259/5/2017. Anche se il fisco ritiene che i contratti devono essere interpretati secondo la reale volontà delle parti e, in questa fattispecie, emerge che le parti stesse, con il pagamento anticipato del prezzo e l'immissione anticipata nel possesso della parte promissaria acquirente, sembrano aver manifestato la volontà di non addivenire al contratto definitivo. In base a quanto sostenuto ultimamente dalla predetta CTR si può concludere come segue:
- esclusivamente il contratto definitivo di compravendita, quale espressione di autonomia negoziale, determina l'effetto traslativo reale, con conseguente ottenimento del diritto di piena proprietà da parte del promissario acquirente;
- il fisco, che voglia riqualificare un preliminare di compravendita come contratto definitivo di compravendita e quindi assoggettarlo conseguentemente all'imposta proporzionale ordinaria di registro, deve provare che ad esso non ha mai fatto seguito l'atto di compravendita.
Quindi la clausola di consegna dell'immobile e l'anticipato pagamento del prezzo non sono incompatibili con il preliminare e da questa clausola non può discendere la natura di contratto definitivo di compravendita del contratto preliminare.

Luigi Mambelli, notaio in Castiglione delle Stiviere.
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